2017년 부동산 전망

작성자
Kagrowa
작성일
2017-11-27 11:38
조회
945

2017년 부동산 전망


DavidCho

http://davidcho.us/index.php?document_srl=243764

2017.02.16 14:49:15 (73.254.206.28)

2017년이 시작되고 한 달하고도 16일이 지났습니다.

좀 늦은 감이 있지만 2017년에 대한 전망은 이미 여러 차례 언급을 드린 바 있고, 트럼프 대통령 취임과 함께 불확실한 측면, 또한 금리인상으로 인해 모게지이자의 상승이 일반적으로는 다른 해에 비해 부동산 시장이 위축될 것이라는 일반적인 전망이 주요했지만 시애틀 지역은 이런 일반적인 상황과는 좀 다른 듯 합니다.

또한, 1월에는 부동산거래가 다소 위축되었다는 뉴스가 있었지만, 현장에서 느끼는 제 느낌은 어느 때보다도 과열된 상태임에 틀림없습니다.

1월에 다소 위축된 것처럼 느껴졌던 이유는 공급량이 절대적으로 모자르기 때문에 전체 거래량이 줄어들었기 때문입니다.

부동산 가격에 영향을 미치는 요소들이 여러가지가 있습니다.

그 중에서 가장 일반적으로 알고 있는 가격결정요소는 수요와 공급이 만나는 선에서 가격이 결정되기 때문에 수요와 공급상태를 먼저 설명드리고 나머지 변수를 설명드리고자 합니다.

몇 일 전에  있었던 뉴스를 먼저 올려드립니다.

시애틀 아마존인근 주민 소득 5년새 2배 늘어

시애틀 아마존인근의 주민소득이 지난 5년 사이 2배나 늘었다는 소식이 있었습니다.

이렇듯 소득이 증가했다는 이야기는 주택에 대한 구매력도 크게 늘어났다는 것을 의미하는 것입니다.

뿐만 아니라 아마존을 중심으로 한 다운타운 시애틀 지역은 소위 IT인구가 끝임없이 계속해서 늘어나고 있는 상황입니다.

최근 한창 공사중에 있는 Amazon South Campus는 4백만 SF라는 엄청난 오피스를 빌딩을 짓고 있고, Google과 Facebook도 엄청난 사이즈의 오피스 빌딩을 짓고 있습니다.

뿐만 아니라 Expedia.com이 한창 이사를 준비를 하고 있고 대략적으로 5천명의 IT인력이 또한 다운타운 지역으로 이사하게 됩니다.

그 외에 수 많은 IT기업들이 계속해서 고용을 늘려가고 있는 그런 상황하에 있는 것입니다.

 

특히, 최근에 Amazon과 Microsoft사는 제 4차 산업혁명이라고 불리우는 크라우드쪽으로 엄청난 인력을 확보하고 있는 상황이라 적어도 향후 3년이상은 엄청난 인력이 더 몰려들 수 밖에 없을 것입니다.

이렇듯 다운타운에 크게 증가하고 있는 인력들은 대부분이 고임금을 받는 사람들로 주택구매력에 다른 지역에 비해 훨씬 높기 때문에 다운타운 인근의 주택에 대한 수요는 계속해서 증가할 수 밖에 없는 것입니다.

 

다음은 공급적인 측면을 생각해 보겠습니다.

일반적인 부동산 시장은 대개 6개월치의 인벤토리가 제공되는 것이 일반적인 마켓인데 비해, 현재는 불과 2-3주의 공급량밖에는 없는 상태입니다.

이 말은 2-3주동안 새로 나오는 리스팅이 없다면 모두 없어지는 상태라고 생각하시면 될 것입니다.

지금 현재의 공급량은 시애틀부동산 시장에서 과거에 전혀 없었던 기록일만큼 공급량이 적다는 것을 이해하시면 될 듯 하네요.

당연히 압도적으로 공급물량이 적고 수요는 급증하는 상황이 계속되다보니 자연스럽게 미국부동산 시장 안에서

주택상승율 1,2위를 계속해서 기록할 수 밖에 없는 것입니다.

 

2017년에도 이런 현상이 계속될 수 밖에 없는 상태라는 것입니다.

당연히 2자리수의 상승은 불가피해 보입니다.

새로 나오는 대상들은 대부분이 멀티플 오퍼로 리스팅가격보다 훨씬 높은 가격에 계약되는 것이 일반적인 상황이며, 비록 이런 상황이 지속되고는 있지만 제한된 땅과 늘어나는 인구와 소득 등을 고려할 때, 시애틀 지역의 부동산가격은 어쩔 수 없는 상승상태를 계속할 수 밖에 없을 것입니다.

 

그럼, 기타 부동산 가격에 영향을 미치는 요소들을 생각해 보기로 하겠습니다.

다음은 구입자에게 가장 영향을 미치는 모게지 이자율입니다.

트럼프의 취임이전에는 강력하게 상승궤도에 있던 모게지 이자율이 막상 취임을 하고 난 뒤에는 오히려 주춤하고 있는 상황입니다.

하지만, 장기적으로 볼 때는 연방준비위원회는 올 해 3번 정도의 인상을 계획하고 있고, 반면 트럼프의 경우는 경제를 활성화하기 위해 금리인상을 반대하고 있기에 엘렌과 트럼프의 의견이 어느 쪽으로 갈 것인지에 대해 모게지 이자율도 변화가 될 것으로 생각하고 있습니다.

 

참고로 모게지 이자율에 가장 영향을 미치는 10년국채 이자의 변동율을 보여주는 차트와 모게지 이자율의 변동을 보여주는 차트를 소개합니다.

오늘 현재 10년국채 이자는 2.44%로 지난 년말에 2.6%를 넘었던 것에 비해 다소 주춤한 상태에 있습니다.

us 10.png

 

모게지이자율도 30년 고정이 4.17% 정도입니다.

mortgage.png

모게지 이자율이 급격하게 오른다면 바이어들의 수요를 위축시킬 것이지만 제 개인적인 생각으로는 올 해 안에는 큰 변동은 없을 것으로 생각됩니다.

 

마지막으로 경제상황의 변동에 따른 부동산 가격의 변동부분을 살펴보겠습니다.

이 지역에 최근에 나온 뉴스들을 제목들만 대략적으로 정리해 드리면, 전반적으로 시애틀 지역의 경제상황을 대략적으로 볼 수 있는 뉴스들입니다.

 

시애틀 하이텍 근로자, 연봉 수준 '전국 2위'

마이크로소프트 주가 '고공행진'

보잉 주가 사상 최고치 기록했다

아마존, 작년 4분기 순익 55% 증가

워싱톤주 실업률 5.2%...8년래 최저수준

델타항공 시애틀 직원 1만 3,000달러씩 보너스 잔치

보잉 이번에는 기술직에도 '보너스 잔치'

아마존 결제시스템도 1년새 이용객 2배

WSJ "캐나다 밴쿠버지고 시애틀 뜬다" 보도

 

세 가지 측면을 고려해볼 때, 2017년도의 시애틀의 부동산 시장의 상승세를 꺽을 만한 특별한 요소가 보이지 않는다는 것입니다. 트럼프의 이민정책으로 인해 H! Visa에 대한 수요가 줄어들 것이라는 뉴스가 있었지만 전반적인 부동산 시장에는 크게 영향을 끼치지는 못할 것으로 생각하고 있습니다.

 

그 외에 바이어의 심리적인 측면도 더 이상 모게지가 오르기 전에 구입해야된다는 강박감과 부동산 거래의 성수기로 접어드는 4월 이후로는 더욱 더 치열해질 것으로 전망되어 2017년에도 지난 해 못지 않게 두 자리 상승을 예견할 수 밖에 없을 것 같습니다.
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